Energetische Sanierung in Mehrfamilienhäusern: Sebastian Dittmar verrät, was WEG-Verwalter beim Tausch ihrer Gasetagenheizung beachten müssen

(ots) - Für nicht wenige Wohnhäuser mit Gasetagenheizung stehen schon in absehbarer Zeit gesetzlich bedingte Sanierungsmaßnahmen an - speziell für Wohnungseigentümergesellschaften ein Umstand, der schnelles Handeln erfordert: Nur wer frühzeitig die richtigen Entscheidungen trifft und umgehend alle notwendigen Maßnahmen ergreift, holt ökologisch und wirtschaftlich das Maximum für sich heraus. Was aber ist dabei zu beachten?

Gesetzliche Vorgaben, steigende CO2-Steuer und die Möglichkeit geförderter Sanierungsmaßnahmen: Für Hauseigentümer gibt es mittlerweile eine Reihe von Anreizen, sich zeitnah um eine energetische Sanierung ihrer Gebäude zu bemühen. Um seine Klimaziele zu erreichen, gibt der Staat dabei in Form des Gebäudeenergiegesetzes eine klare Fahrtrichtung vor, unterstützt notwendige Maßnahmen jedoch auch in finanzieller Hinsicht. Allerdings wissen gerade Laien nur selten, welche Schritte notwendig sind, damit alles Notwendige rechtzeitig in die Wege geleitet und das vollständige Potenzial der Fördermöglichkeiten ausgeschöpft wird. "Wer sich nicht rechtzeitig über seine Möglichkeiten informiert und entsprechende Entscheidungen trifft, hat daher nicht nur mit engen Fristen zu kämpfen, sondern verschenkt im schlimmsten Fall eine Menge Geld", mahnt Sebastian Dittmar.

"Besonders zügiger Handlungsbedarf besteht vor allem dann, wenn mehrere Parteien beteiligt sind - speziell WEG-Verwalter sollten sich also schnellstmöglich an einen Energieberater wenden und mit ihm einen individuellen Sanierungsfahrplan ausarbeiten, um die bestmöglichen Maßnahmen zur schrittweisen Verbesserung der Energieeffizienz festzulegen und passende Förderungen dafür zu erhalten", fügt der Experte für Altbauten hinzu. Sebastian Dittmar ist bereits seit 2014 als Schornsteinfegermeister tätig und unterstützt seine Kunden heute vor allem bei der zügigen und komplikationsfreien Errichtung und Inbetriebnahme moderner Feuerungsanlagen sowie bei der Ausstellung von Energieausweisen mit förderfähigen Verbesserungsmöglichkeiten. Was WEG-Verwalter insbesondere beim Tausch ihrer Gasetagenheizung berücksichtigen müssen und wie ihnen ein Energieberater dabei schon von Beginn an helfen kann, erklärt Sebastian Dittmar hier.

Diese Fristen sollten Eigentümer von Mehrfamilienhäusern unbedingt kennen

Während neue Heizungen bereits seit Januar 2024 zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, gelten für den nachträglichen Umbau bei Bestandsgebäuden entsprechende Übergangsfristen. Auf diese Weise soll Eigentümern die Möglichkeit gegeben werden, sich mit der lokalen Wärmeplanung abzustimmen und die für das jeweilige Gebäude individuell beste Lösung zu finden. So schreibt das Gebäudeenergiegesetz den Einbau neuer Heizungen mit mehr als 65 Prozent erneuerbaren Energien in Großstädten mit über 100.000 Einwohnern spätestens zum 30. Juni 2026 vor. Bewohner von Städten mit weniger als 100.000 Einwohnern haben hingegen bis zum 30. Juni 2028 Zeit, um notwendige Maßnahmen zu ergreifen.

Besondere Fristen ergeben sich außerdem für Mehrfamilienhäuser mit Gasetagenheizung, sollte es zu einem Defekt kommen: Fällt eine Heizung dort noch vor Mitte 2026 beziehungsweise 2028 irreparabel aus, kann sie durch eine neue oder gebrauchte Wärmeanlage ersetzt werden. Allerdings muss sie ab 2029 schrittweise auf steigende Anteile erneuerbarer Energien und bis spätestens 2045 vollständig darauf umgestellt werden. Sollte der Defekt jedoch nach Mitte 2026 beziehungsweise 2028 auftreten, ist innerhalb von fünf Jahren ein Beschluss zu treffen, wie die künftige Wärmeversorgung für das betroffene Gebäude geregelt werden soll. Grundsätzlich können die Eigentümer dabei zwischen zwei Optionen wählen:


- Erneuter Einbau einer Etagenheizung: In diesem Fall muss die neue Etagenheizung ab 2029 bis 2045 stufenweise von 15 bis 65 Prozent regenerativen Anteil erreichen - eine regenerative Energiequelle ist beispielsweise Biomethan.
- Umstieg auf Zentralheizung: Läuft die fünfjährige Entscheidungsfrist ab, muss die Zentralheizung innerhalb von acht weiteren Jahren installiert werden - und dabei ebenfalls mindestens zu 65 Prozent auf erneuerbare Energien zurückgreifen.

Gesetzliche Vorgaben und mögliche Kosteneinsparungen: Warum frühzeitiges Handeln so wichtig ist

Gerade, wenn sich ein betroffenes Mehrfamilienhaus im Gemeinschaftseigentum befindet, ist in dieser Hinsicht frühzeitiges Handeln erforderlich - nicht nur wegen der teils langwierigen Abstimmungsprozesse, sondern auch aufgrund spezifischer Regularien. Demnach müssen Wohnungseigentümergemeinschaften bis spätestens 31. Dezember 2024 bei ihrem zuständigen Bezirksschornsteinfeger alle relevanten Informationen über ihre Gasetagenheizung einholen. Um schließlich über die künftige Wärmeversorgung entscheiden zu können, sind die Resultate hiervon allen Eigentümern innerhalb von drei Monaten zur Verfügung zu stellen.

Eine entsprechende Eigentümerversammlung ist spätestens dann einzuberufen, sobald die erste Gasetagenheizung ausgefallen ist. Es ist jedoch ratsam, nicht bis zu einem solchen Defekt zu warten. Vielmehr gilt es, sowohl die laufenden als auch die in Zukunft anstehenden Kosten so gering wie möglich zu halten. Schließlich fällt die CO2-Steuer nicht nur immer mehr ins Gewicht, sondern wird mittlerweile auch zu gewissen Anteilen, abhängig vom Kohlendioxidausstoß des Gebäudes, auf die Vermieter umgelegt - die Eigentümer sind also selbst dann betroffen, wenn sie nicht selbst im fraglichen Gebäude wohnen.

Darüber hinaus ist es unter den entsprechenden Voraussetzungen und bei rechtzeitiger Planung möglich, die unterschiedlichsten Maßnahmen zur energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden staatlich fördern zu lassen. Wer seine Kosten für notwendige Umbau- und Sanierungsmaßnahmen also möglichst gering halten will, sollte unbedingt davon Gebrauch machen. Zu diesem Zweck müssen jedoch schnellstmöglich alle notwendigen Entscheidungen gemeinschaftlich getroffen und jegliche Anforderungen erfüllt werden.

Mit professioneller Energieberatung zum ökologisch und wirtschaftlich bestmöglichen Ergebnis

Um dabei sicherzustellen, dass alle Wohneinheiten ihres Mehrfamilienhauses auch in Zukunft klimaschonend mit Wärme und Warmwasser versorgt und mögliche Förderungen vollständig ausgeschöpft werden, sollten WEG-Verwalter schon bei den ersten Überlegungen einen Energieberater hinzuziehen. In diesem Zuge empfiehlt sich zudem die Erneuerung des Energieausweises und gegebenenfalls die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans. Letzteres ermöglicht nicht nur höhere Förderungen, sondern auch die Umsetzung weiterer im Sanierungsfahrplan enthaltener Maßnahmen, sodass auch zusätzliche Vorgaben frühzeitig erfüllt sind und das Gebäude in einem optimalen energetischen Zustand ist.

Wichtig dabei: Auch die Energieberatung selbst lässt sich zu 80 Prozent fördern und bietet sich daher in jedem Fall schon frühzeitig an.

Neben der Modernisierung der Anlagentechnik nehmen in diesem Zusammenhang vor allem Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle und ein möglicher Fernwärmeanschluss eine tragende Rolle ein - teilweise auch unter Maßgabe des Gebäudeenergiegesetzes. Hinsichtlich des Energiebedarfs und der CO2-Emissionen wirken sich diese Maßnahmen im Durchschnitt folgendermaßen aus:


- Anlagentechnik: - 16 Prozent Energiebedarf, - 16 Prozent CO2-Emissionen
- Gebäudehülle: - 29 Prozent Energiebedarf, - 29 Prozent CO2-Emissionen
- Fernwärme: - 9 Prozent Energiebedarf, - 76 Prozent CO2-Emissionen

Ergänzend hierzu ist auch der Einbau neuer Fenster eine Option. Allerdings hat dies nahezu keinen Einfluss auf den Energiebedarf oder die CO2-Emissionen und empfiehlt sich daher nur dann, wenn die vorhandenen Fenster defekt sind. Die Kosten für die verschiedenen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen teilen sich dabei wie folgt auf:


- Anlagentechnik: ca. 8.000 Euro pro Wohneinheit
- Gebäudehülle: ca. 8.700 Euro pro Wohneinheit
- Fernwärmeanschluss: ca. 25.000 Euro pro Wohneinheit
- Fenster: ca. 10.000 Euro pro Wohneinheit

Förderungen sichern und Maßnahmen umsetzen: Was in Zusammenarbeit mit einem Energieberater zu tun ist

Trotz professioneller Unterstützung sollten WEG-Verwalter auch in der Zusammenarbeit mit einem Energieberater einige Dinge berücksichtigen, sodass die künftige Wärmeversorgung des Gebäudes und eine möglichst günstige Modernisierung der Anlagentechnik gewährleistet ist. So gilt es im ersten Schritt, folgende Maßnahmen zu beauftragen:


- Einbau einer Zentralheizung prüfen
- Möglichkeit des Fernwärmeanschlusses prüfen
- Aktuellen Energieausweis hinsichtlich CO2-Steuer und Effizienzklasse prüfen

Liegen die Ergebnisse hierfür vor, müssen insbesondere zum Tausch einer Etagenheizung und, sofern sinnvoll umsetzbar, zum Einbau einer Zentralheizung sowie zum Fernwärmeanschluss passende Angebote eingeholt werden - idealerweise auf Basis eines bereits festgelegten Sanierungsfahrplans. Im Anschluss werden die Resultate aller Untersuchungen sowie vorhandene Angebote von ausführenden Firmen auch der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgestellt.

Spätestens jetzt - also vor Beginn möglicher Maßnahmen - ist übrigens ein unterschriebenes Beratungsprotokoll eines Energieberaters vonnöten, auf dessen Basis schließlich ein endgültiger Beschluss durch die WEG gefasst wird. Wurde also bisher noch kein Experte hinzugezogen, sollte dies zur Beurteilung vorliegender Angebote nachgeholt werden - vor allem um alle hierfür möglichen Förderungen zu erhalten. Im Anschluss werden unter durchgehender Unterstützung des bestellten Energieberaters die entsprechenden Fördermittel beantragt, die genehmigten Maßnahmen umgesetzt, die Rechnungen geprüft und die Auszahlungen nach Einreichung bei den zuständigen Behörden getätigt.

Sowohl während all dieser Maßnahmen als auch im Nachgang sollten WEG-Verwalter in Absprache mit ihrem Energieberater bei der Eigentümerversammlung außerdem regelmäßig über den aktuellen Stand berichten. Auf diese Weise kann die gesamte Gemeinschaft daran partizipieren, schrittweise eine klimafreundliche Wärmeversorgung im Gebäude sicherzustellen und letztendlich einen vollständigen Umstieg auf erneuerbare Energien zu ermöglichen.

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